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前几天帮主去了一趟台湖,看了几个项目,然后忍不住的和好友感慨:对于有通州购房资格的朋友而言,台湖确实是一个不错的选择。

地铁一响,黄金万两!

推荐原因

年底一大波地铁规划曝光后不少人两眼放光的开始寻找下一个看涨抗跌的楼盘。而此时的通州副中心绝对是如今帝都的“当红辣子鸡”!

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今天,就刚刚,北京城市副中心迎来首批33家科技创新企业集中入驻,首批入驻的33家企业重点聚焦城市精细化管理、城市民生服务和城市新兴产业等领域。据了解,入驻企业每年可享受最高达5000万元的资金支持!这是政策扶持,要起飞的节奏啊!

副中心地位稳,还有地铁傍身,就是新项目“凤毛麟角”。通州副中心范围内的纯商品房新盘:

在建中的17号线在台湖设站,弥补了区域交通发展的不足。

北京东湾的价格大约在6.5万~6.8万;

台湖的硬伤是轨道交通,这是制约台湖区域发展的最大因素,而建设中的地铁17号线正好弥补了这点不足。值得一提的是,地铁17号线是一个网红线路,线路全长50公里,途径了北京几个最重要的经济发展高地,从未来科学城、望京、CBD等,南段直达亦庄新城,中途可实现与15号线、10号线、6号线、3号线、12号线的换乘,非常便捷。

通州当代MOMA均价7.1万;

该线路在台湖板块设了三站,分别是次渠北、次渠、亦庄站前区南站。以亦庄站前区南站为例,从该站到达CBD的永安里为8站地,大概20分钟;距离望京西站13站地,大概半个小时。该网红线路预计2021年开通,一旦开通,台湖的交通会再上一个新的台阶。

金融街武夷融御也在6.5万左右。

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但是这些项目捂盘历史起码在15年左右,如今实际产权只有50年的大有盘在。如果你想要全新盘,价格也不能太高,那么今年开盘的三个限竞房项目就可以关注起来了!

而且,据情报,月底有个新盘即将开盘,单价5.2万左右,户型是一大亮点,80平居然做出了三居!这样一算,首付168万就能上车一个三居,确实少见。

目前区域的配套已经开始逐渐完善,后期的规划也值得期待。

此外其他限竞房项目还有小户型,总价更低,今天就给大家来个测评,看看上车副中心,刚需都有哪些选择!

台湖位于通州亦庄交汇之处,北靠通州新城,南部紧挨北京经济开发区,向西辐射国贸区域,向东辐射行政副中心,东南部紧接亦庄新城。位置不错,近几年发展势头也很猛。

通州的新盘价格都差不多,因为禹州朗廷湾即将开盘,户型相对比较全,所以咱们今天第一个就扒它吧。

踩盘当天,帮主发现台湖的居住氛围已经越来越浓了。

禹州朗廷湾是通州核心区第一个限竞房项目,虽然在北京没什么名气,但是禹洲地产在长三角地区有一定的品牌认知度,算是大开发商。

周边基本的配套如超市、药房、餐饮等已经配齐,一路去项目的路上,还看到了已经开业的肯德基、老诚一锅、永辉超市、苏宁易购等商业。另外,就在城市之光·东望这个项目附近,有一条万科自持的商业街,目前也处于营业状态。

禹州朗廷湾80平三居,首付160万

从2012年的万科公园里项目开始,万科在台湖区域已经7年之久,几年时间,万科在台湖又先后完成了公园里、微公馆、翡翠四季、时光里、云创天地5期开发,办公、公寓、商业街等物业先后在台湖出现,使得该区域的配套逐渐开始完善。

有一说一,禹州朗廷湾虽然比不上万科在通州深耕多年,但是据查,今年初土拍文件上,该地块建筑面积约10万㎡,除5.2万㎡住宅,还有1.6万㎡商务空间、0.5万㎡配套商业,另外教育地块配建的是品牌幼儿园。

另外,除了现有的配套开始起步,台湖的规划也值得期待。

可以说除了医疗设施,禹洲·朗廷湾建成后基本能自给自足了。

其中“两站一街”规划总用地面积1677公顷,除了亦庄火车站以及地铁亦庄线之外,区域内还规划有商业综合体、核心商务区、中学、小学一级公园等。其中已经明确的比较重要的配套有三个:

配套方面:

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教育,项目距离最近的是通州焦王庄小学和范庄小学,禹洲·朗廷湾地块属于焦王庄村,但具体划片未知。

一个是在建中的地铁17号线亦庄站前区南站,这个前面已经详细介绍了,这里不再赘述。

轨道交通上,目前项目距离最近的地铁也要两公里,但从通州地铁规划来看,项目离地铁D1线范庄站不远,站位就在南侧300米,而且还是地铁D1线和D2线的换乘站。

一个是环球影城主题公园,这是亚洲最大的主题公园,整个公园占地400公顷,总投资1000亿元,预计2021年初建成开园。另外,下文会提到台湖新出了两个项目,这两个项目距离环球影城大概6公里。

地铁D1线是那条粉色的线路,斜穿副中心,向东南连接副中心站和城市绿心,向西北去往东坝方向。

第三个就是景山学校通州分校,项目总建筑面积96836平方米,投资约7.5亿,设108个教学班,学生总数4410人,采取“五、四、三”学制,即小学五年、初中四年、高中三年,为小学初中“九年一贯制”学校。项目计划2020年2月建成投用。城市之光·东望距离景山学校校址800米。

地铁D2线是绿色那条,相当于副中心的内环线,沿线是运河商务区、新华大街、环球影城、城市绿心、市政府这些重要地区,坐一站在富河站换乘18号线的话,还可以大站快车的直达国贸CBD和金融街。

再加之,环渤海高端总部基地、光机电一体化产业基地、星湖科技园三大产业支撑,台湖未来的发展潜力不容小觑。

户型,是项目最大的亮点。

当然,帮主推荐台湖区域,还有一个很重要的原因,那就是目前区域出了两个品质还不错的限竞房项目,整个区域的供应量开始起来了。一个是万科操盘的城市之光·东望,亮点是户型,整个小区分成4个住宅地块,将提供2831套房源;一个是金茂操盘的“金茂悦”产品,优势是金茂的精装科技,整个地块预计将提供604套住宅。

曾经血拼哥和同事私下比较过,禹州朗廷湾的户型可以排进北京新房户型top5:

两个新品的基本信息

首先是80平三居,从功能间分布来看,与目前市场主流90三居一样,应该是同比例缩小。按照限均价52508元/平测算,总价在420万左右,首套首付168万。

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南北通透,明厨明卫,客厅带有大阳台,北向次卧和书房应该可打通。

城市之光·东望

这个户型在园区的布局,2栋东南西北向,1栋为南北向,讲真,适合低预算家庭。

项目的前世今生

重点是90平三居两卫的户型:

该项目是万科和平安联合体在今年1月份以66.6亿元拿下的地块,整个地块又分成6个小地块,包括5宗R2类居住用地,1宗基础教育用地。后0094地块被万科让与金茂,由金茂单独操盘,这就是上文提到的台湖金茂悦项目。剩余的4宗住宅用地就是城市之光·东望。

最喜欢的是9.7米大面宽,窄进深,约1:1比例,阳光真的是无处不在!

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此外,南北通透,全明户型,南向三面宽,客厅带大阳台,主卧带独立卫生间,但同时牺牲掉最小功能间面积,从户型图来看,无法作为卧室使用。

项目住宅部分建筑规模达到218124平米,包括34栋住宅楼和一座下沉式的商业中心配套。其中住宅部分共计2831套房源,户型为72——148㎡两至四居。

125平户型图,两个南向卧室加客厅,13.5米面宽,堪称墅质洋房品质。没办法,一分价钱一分货啊。

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总结:

最新动态

禹州朗廷湾由于容积率较低,定位就是低密花园社区,整个社区为7-11层小高层,全明纯板楼。目前看这个品质和价格是相符合的,但是往北500米还是有嫌恶设施的。规划说会搬走,但是具体时间点未知。

1、一期开盘时间暂定为8月,具体需要看取证时间;

血拼哥还给大家对比了周边二手房。发现新一点的小区有金地格林格林二手房4.3万/平,老一些的小区有翠福园二手房3.6万/平,二手房价格很低,考虑和容积率大,居住体验感不好有关,也有可能是地块西侧铁路噪音有关,所以,如果你心动于这个80平的三居,一定要到地块感受一下。

2、一期共计6栋楼488套房源,其中1#楼为123㎡四居户型,共计68套;5#楼为148㎡四居户型,共计32套;72㎡两居分布于2#、3#楼的中间户,共计140套;90㎡三居分布于2#、3#、4#、6#四栋楼,共计248套;

最后有一点很有意思,禹洲地产1994年创办于厦门。在住宅方面,禹州已然形成嘉誉系、朗廷系和雍禧系三大成熟系列。

3、城市之光·东望限定销售均价51585元/㎡,最高不超过54164元/㎡。项目已经确定为精装交付,精装标准包括智能控制面板以及新风除霾系统。

如今禹州将进军北京楼市的第一个限竞房项目定位为朗廷系,可以推断项目的品质上是要下功夫了,不过选址真的是一言难尽啊,这周边……作为刚需,80平三居确实可以实现一步到位,但是周边的嫌恶设施还是令人头大!

这里帮主再多说几句,万科在精装细节下了很大功夫,比较实用的细节是,厨房台面可无线充电,这对于手机控简直不要太有爱;另外整个空间增加了很多智能家居的收纳空间,符合年轻购房者的生活习惯。

台湖两个临铁双轨项目

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万科城市之光东望之前跟大家介绍过。

样板间

在万科的造城计划中,东望的配套很不错,再加上全生命周期户型和270度边厅,如今去化非常好,正在准备开启二期。项目有70平小户型,可惜一期售罄,如果喜欢,只能等二期的消息了。

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配套:

户型多样、亮点多多

交通上,东望距离北侧在建的17号线亦庄站前区南站不足1公里,距离亦庄线也不远,此外户型也很硬。

前面已经提到,城市之光·东望户型为72-148㎡两至四居,全部都是南北通透的户型。

教育方面,距离在建中的景山学校通州校区不足1公里。景山学校总建筑规模接近10万平方米,拟开设108个班级,其中60个小学和30个初中班,18个高中班,预计2020年投入使用,将为台湖地区提供四千多个学位。

这个项目户型最大的亮点有两个,一个就是90平米及以上户型空间多了非承重墙,灵活多变。以148平米户型为例,该户型客厅以及次卧可以打通,这样就可以得到一个大面宽的客厅,北侧的次卧及书房也可以打通成为一个大次卧。购房者可以根据自己的需求,改造成最舒适的空间格局。

不过次渠板块有很多东城定向安置房,瞄准景山学校学位的家庭不在少数,到底能不能上景山学校还不好说。

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项目北侧3公里范围内有台湖镇中心小学、次渠中学、通州区麦庄小学、红黄蓝幼儿园等教育资源,地块本身配建有基础教育用地。

第二个亮点就是,户型实现了最大限度的采光。以90平米边户为例,边户客厅实现了270°采光,这一点在目前限竞房市场并不多见。另外,北侧两个卧室也可以打通成为一个大次卧。不过遗憾的是由于卫生间外面就是电梯井,所以边户的卫生间全部都是暗卫。

最后是台湖金茂悦

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与东望共享配套的台湖金茂悦价格上也和东望一样,均价51585元/平米,同样有80平,但是是两居,从排卡情况看,很可能降价。

89平米中间户客厅是一面采光,不过空间全明,北侧两个卧室中间也是一个非承重墙。

80平两居为南北向,全明户型,这个户型最大的优点在于,各个功能间尺度比较平衡,客厅面宽3.8米进深4.2米,主卧15㎡,次卧达到了12.7㎡,总之非常适合简单的三口之家。

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89平两居,空间大,比三居舒适很多,分了AB两个户型。

72㎡两居,整体南向面宽6.4米,客厅及主卧全部都带飘窗,由于72平米的户型全部都是中间户,所以卫生间是暗卫。

重点参观130平的四居!血拼哥买不起,但是向往大房子的心还是有的!

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都说大户型是金茂的看家本领,130㎡四居是绝对的眼镜户型,面宽进深比接近1:1,南向三面宽达到11.05米!主卧还做了单独的衣帽间,向往呐。

123㎡四居,格局和148㎡的类似,相当于是148㎡的缩小版。

终极PK,横向对比!

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说了这么多,总的有个比较吧!

台湖金茂悦

血拼哥为大家梳理了项目信息,下面我们逐一比较!

项目基础信息

最后我们来给三个项目一个综合评级:

台湖金茂悦总建面为58108㎡,共规划有8栋住宅楼,总房源604套。在社区规划上,项目将采用围合式的楼栋排布,整体中⼼园林设计。小区整体容积率为2.5,绿化率为35%。限定均价为51585元/㎡,最高限价为54164元/㎡。受7090政策限制。

禹州朗廷湾

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区位:★★★

户型:80-130㎡两至四居

产品:★★★

根据群友们的爆料,该项目目前有3种户型,分别为80平米两居、89平米三居、130平米四居,总价区间在412万-670万左右。

户型:★★★★

89平米三居。这是项目的主推户型,房源最多,共有428套房。

综合:★★★☆

拥有中间户和边户两种户型,二者均是三室两厅一卫设计,全明格局。整体来看,设计比较中规中矩,以中间户为例,主卧和客厅朝南,次卧和书房朝北,因没有标尺,每个功能区的面积并不能确定。

万科城市之光东望

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区位:★★★☆

80平米两居。该户型仅有72套房,均为中间户,也是两面朝南,全明格局。

产品:★★★

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户型:★★★★

130平米四居,共104套房源。该户型比较方正,全明格局,三面朝南,面宽超过了11米。亮点是厨房一侧增加了一个独立的家政间,便于日常家居生活。

综合:★★★★

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台湖金茂悦

台湖市场现状

区位:★★★☆

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产品:★★☆

通州双限之后,台湖楼市已经沉寂很长时间。

户型:★★★

新房方面,目前在售项目只有2017年入市的台湖银河湾,还是尾盘在售,均价7万/㎡。

综合:★★★

二手房也很少,稍新一些的项目是12年建成的润枫领尚,链家挂牌价是44839元/㎡、阳光城·京兆府(二手房均价约55000元/㎡)、首开万科城市之光(二手房均价51264元/㎡)及泰禾拾景园(二手房均价约56904元/㎡)等。

你还想看什么项目测评?

其他都是一些房龄较大的老小区,包括08年建成的定海园三里,二手房价3.3万左右;01年建成的华华馨园(距离次渠站400米),二手房价3.6万;15年建成的富力尚悦居,二手房价36009万/㎡。

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东望以及台湖金茂悦这两个新房的入市,对于台湖以及关注该区域的朋友,无疑是一个好消息。

血拼哥帮你跑!

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